Iako su banke od srpnja prošle godine pooštrile uvjete kreditiranja, pojedini građani uspjeli su – često u posljednji čas – doći do vlastitog doma bez značajne ušteđevine. Njihova iskustva otkrivaju kako su kombinacijom planiranja, pomoći obitelji i povoljnih okolnosti uspjeli preskočiti prepreke koje su mnogima zatvorile vrata tržišta nekretnina.

Stroži uvjeti, manje šanse za kupnju bez ušteđevine

Od srpnja prošle godine banke u Hrvatskoj uvele su strože kriterije za odobravanje stambenih kredita. Povećane minimalne uplate i rigoroznija procjena kreditne sposobnosti mnogim su građanima znatno otežale kupnju prvog doma. Posebno su pogođeni oni bez veće ušteđevine, koji su svoje planove morali odgoditi ili u potpunosti promijeniti.

Ipak, protekla godina pokazala je da, unatoč pooštrenim pravilima, još uvijek postoji prostor za kupnju – ali uz dobru pripremu i ponešto sreće.

Dodajte ovu namirnicu kada pripremate jaja za 'najzdraviji doručak': 'Međusobno se pojačavaju'

“Kupili smo stan s nula eura ušteđevine”

Neki su uspjeli reagirati u posljednjim trenucima prije stupanja novih pravila na snagu. Jedan par kupio je stan u ožujku 2025., neposredno prije promjena.

“Kupili smo ga s nula ušteđevine prije novih propisa, u trećem mjesecu 2025. Jednostavno smo dobili kredit u cijelosti, u PBZ-u. Čuo sam da ipak ne treba imati kaparu ako je riječ o stambenom pitanju.”

Sretan splet okolnosti: stan u Zagrebu, puni kredit i povrat pologa

Jedna kupnja posebno je privukla pažnju zbog niza okolnosti koje su se, kako sama autorica kaže, “nevjerojatno poklopile”. Kupovali su potpuno namješten novi stan u Zagrebu, na zapadu grada – 66 četvornih metara stambenog prostora, uz čak 185 četvornih metara dvorišta, parkirno mjesto i dva spremišta. Prema koeficijentima, ukupna površina obračunata je na 88 kvadrata.

Početna cijena stana bila je 260.000 eura, no vlasnik ju je spustio na 240.000 eura jer nisu željeli imati sudužnike. Suprug je bio kreditno sposoban za 250.000 eura. Iako je banka u početku najavila financiranje 90 posto procijenjene vrijednosti, konačna procjena iznosila je 262.000 eura, pa je banka odobrila puni iznos kredita od 240.000 eura. Čak im je i polog od 10.000 eura vraćen na račun, nakon čega je novac vraćen roditeljima od kojih je bio posuđen.

“U ponedjeljak je izvršena uplata i dobili smo ključeve, a u petak smo već spavali u novom stanu. Vlasnik nam je ostavio apsolutno sve, uključujući i trimer za vrt. Kupili smo samo sitnice poput stola za terasu, sušilice, roštilja, novog kauča i nekoliko lustera.”

Dobivena kamatna stopa iznosila je 2,85 posto, uz efektivnu kamatnu stopu (EKS) od 3,02 posto.

Kako su povećali kreditnu sposobnost

Mnoge je zanimalo kako su uopće uspjeli zadovoljiti bankarske kriterije. Autorica je pojasnila da nema fiksni prihod jer ima malu tvrtku, dok njezin suprug radi za prosječnu plaću. Kako bi povećali kreditnu sposobnost, dvije godine mu je svaki mjesec uplaćivala dodatni prihod na račun.

“Računali smo da će meni, kao samozaposlenoj, detaljno provjeravati kreditnu sposobnost. Na kraju su njemu izračunali ukupni prihod od oko 2500 eura i s tim je bez problema dobio ratu od 1000 eura. Od toga se odbijaju dopušteni minus i limiti na kreditnim karticama, bez obzira koriste li se ili ne.”

Posudili novac, ali dobili ključeve

Drugi su priznali da su u kupnju ušli i bez dovoljno vlastitih sredstava.

“Naišao sam na odličan stan, ali mi je nedostajalo 20.000 eura. Posudio sam novac, kupio stan i sada uz kredit otplaćujem i taj dug. Bit će tijesno, ali ključevi su u mojim rukama.”

Kupnja tempirana prije 1. srpnja 2025.

Neki su unaprijed planirali kupnju kako bi izbjegli nove uvjete. Jedan kupac opisao je složen model financiranja u kojem je kombinirao više kredita i državne mjere.

Prije 1. srpnja 2025. u Zagrebačka banka-i mu je odobren kredit za 100 posto vrijednosti nekretnine, s nominalnom kamatom od 2,85 i efektivnom od 3,05 posto. Paralelno je u Erste banka-i podignut stambeni kredit za kaparu, uz kamatu od 4 posto. Nakon dobivanja uporabne dozvole, ostatak novca isplaćen je investitoru, a dio sredstava ostao je kupcu za uređenje stana. Povratom polovice PDV-a zatvoren je kredit za kaparu, piše Dnevno.

“Cijeli plan dogodio se u najboljem mogućem trenutku – prije skoka cijena zbog subvencija i prije promjene uvjeta. U ovom slučaju država je stvarno subvencionirala mene, a ne investitora.”

Nijemci tvrde da je ova namirnica eliksir zdravlja: U Hrvatskoj košta tek 1 euro

Nakon 1. srpnja – najmanje 10 posto predujma

Komentatori upozoravaju da se ovakvi scenariji danas puno teže ostvaruju. Od 1. srpnja 2025. novi propisi zahtijevaju minimalno 10 posto kupoprodajne cijene kao predujam, što značajno smanjuje mogućnost kupnje bez ušteđevine.

Jedan par opisao je kako su problem predujma riješili nenamjenskim kreditom. Stan su kupili za 143.000 eura, uz odobren stambeni kredit od 150.000 eura. Nenamjenski kredit od 7000 eura iskoristili su za kaparu i renoviranje.

“Danas mjesečno plaćamo 600 eura za stan i 80 eura za nenamjenski kredit, bez minusa i dodatnih troškova. Prvih nekoliko plaća otišlo je na opremanje, ali ne žalimo ni jednog eura. Prije i poslije kupnje bili smo na nuli.”

Moguće je i bez pomoći roditelja – ali uz sreću

Jedan komentar ističe da kupnja bez pomoći obitelji ipak nije nemoguća.

“Sam je kupio mali dvosobni stan u staroj zgradi u Zagrebu. Radi u IT sektoru, ima nešto iznadprosječnu plaću i digao je kredit na 30 godina bez pomoći roditelja. Moguće je, ali treba imati malo sreće i biti uporan.”